Pubblicato il: 02/03/2022

La Corte di cassazione, con ordinanza n. 5645 del 21 febbraio 2022, ha affrontato il tema delle conseguenze della rinuncia da parte dell’assemblea condominiale all’azione risarcitoria nei confronti del danneggiante, precisando che in questo caso non si può agire personalmente contro l’amministratore di condominio.

A tal proposito va ricordato, in via preliminare, che

  • l’art. 1130 co. 1 n. 1) c.c., nell’elencare tutte le funzioni attribuite all’amministratore di condominio, prevede che egli debba eseguire le deliberazioni dell'assemblea;
  • l’art. 1131 co. 1 n. 1) c.c. dispone inoltre che, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore abbia la rappresentanza dei partecipanti, possa agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi e possa essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio.

Tanto premesso, possono dunque esaminarsi gli esiti dell’operazione ermeneutica condotta dalla Suprema Corte circa tali dati. Ebbene, i Giudici di legittimità hanno rilevato che "l'assemblea dei condomini, avendo il potere di autorizzare l'amministratore ad agire in giudizio per l'esercizio di diritti che, pur riferentesi alle parti comuni dell'edificio condominiale, non rientrino nella rappresentanza giudiziale attiva del condominio attribuita all'amministratore dall'art 1131 c.c., è legittimata a rinunciare all'azione nei confronti dell'appaltatore, che abbia eseguito opere di manutenzione dell'edificio, per eliminare i vizi ed i difetti in esse riscontrati, senza che tale delibera possa invadere la sfera dei diritti riservati ai singoli condomini".

Cosa accade dunque nel caso in cui l’assemblea rinunci effettivamente all’azione nei confronti dell’appaltatore?
Anche su tale punto la Suprema Corte ha operato le opportune precisazioni, affermando che una tale deliberazione assembleare determina l'insorgere del “potere-dovere dell'amministratore, ex art. 1130, n. 1, c.c., di darne attuazione, sicché la stessa non può integrare un fatto illecito idoneo a fondare una responsabilità risarcitoria personale dell'amministratore”.
Cionondimeno, i singoli condomini possono liberamente fare valere nei confronti dell'appaltatore il diritto al risarcimento di eventuali danni ad essi derivanti dalla cattiva esecuzione dell'appalto.

Il caso di specie, in particolare, riguardava la domanda giudiziale di risarcimento proposta innanzi al Tribunale da una coppia di coniugi a seguito dell’acquisto di un’unità abitativa facente parte di un condominio, il cui lastrico solare era di recente stato ristrutturato da un’impresa di manutenzione, la quale nel corso dei lavori aveva danneggiato la porta del terrazzo e dei vetri. I coniugi, in particolare, avevano agito congiuntamente avverso il condominio e l’amministratore.
Il Tribunale, dunque, aveva rigettato la domanda in quanto a) al momento della produzione del danno gli attori non erano ancora proprietari; b) l’assemblea condominiale aveva già deliberato la rinuncia all’azione risarcitoria nei confronti dell’impresa appaltatrice.
I coniugi allora avevano proposto appello ma la Corte distrettuale ha confermato la sentenza di prime cure, precisando come l’amministratore di condominio fosse vincolato alla delibera dell'assemblea.
Avverso tale sentenza, gli attori avevano dunque proposto ricorso: così investita della questione, la Suprema Corte, evidenziato comunque che deve escludersi la risarcibilità in favore dell'acquirente dei danni arrecati all’immobile prima del momento del suo acquisto, ha rigettato l’impugnazione sulla scorta delle considerazioni sulle quali ci si è innanzi soffermati.


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